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八、投資及房地產統計(19)

來源:國家統計局發布時間:2020-06-19 10:01

1 問:固定資產投資的統計調查對象是什么?

 

  答:固定資產投資是以貨幣形式表現的在一定時期內建造和購置固定資產的工作量以及與此有關費用的總稱。該指標是反映固定資產投資規模、結構和發展速度的綜合性指標,又是觀察工程進度和考核投資效果的重要依據。歷經經濟社會變遷,固定資產投資統計口徑發生了多次變化,現行國家統計制度規定,全社會固定資產投資由兩大部分組合而成,一是固定資產投資(不含農戶);二是農戶投資。上世紀九十年代以來,固定資產投資統計起點出現過兩次調整,第一次為1997年,固定資產投資項目的統計起點由計劃總投資5萬元提高到50萬元,第二次為2011年,統計起點由計劃總投資50萬元提高至500萬元。

 

  2 問:全社會固定資產投資的調查方法有哪些?

 

  答:現行國家統計制度根據調查對象的狀況和要求,對全社會固定資產投資統計采取了以下三種調查方法:

 

  1.固定資產投資(不含農戶)統計內容主要包括城鎮和農村各種登記注冊類型的法人單位、個體經營戶和其他單位進行的計劃總投資500萬元及500萬元以上的建設項目投資和全部房地產開發投資,調查單位通過聯網直報平臺報送數據,該口徑自2011年起開始使用。

 

  2.軍工、國防項目統一由中央軍委后勤保障部通過紙介質形式報送數據。

 

  3.對農戶固定資產投資采取抽樣調查的方法。

 

  3 問:怎樣查找固定資產投資數據?

 

  答:國家統計局定期發布固定資產投資數據,月度數據可查看國家統計局網站的固定資產投資新聞稿(具體日期參考當年的《國家統計局主要統計信息發布日程表》)、國家統計數據發布庫和《中國經濟景氣月報》等;年度指標數據可查看國家統計數據庫、《中國統計年鑒》《中國投資領域統計年鑒》等。

 

  4 問:怎樣界定民間固定資產投資?其數據的發布最早始于何時?

 

  答:按照現行固定資產投資統計制度,判斷一個項目的屬性主要從項目建設單位的登記注冊類型以及控股情況來判斷。民間投資是指具有集體、私營、個人性質的內資企事業單位以及由其控股(包括絕對控股和相對控股)的企業單位在中華人民共和國境內建造或購置固定資產的投資。具體包括兩部分:一是工商登記注冊的集體、股份合作、私營獨資、私營合伙、私營有限責任公司、個體戶、個人合伙等純民間主體的固定資產投資;二是工商登記注冊的混合經濟成分中由集體、私營、個人控股的投資主體單位的全部固定資產投資。

 

  民間固定資產投資統計數據是國家統計局在20121季度開始首次發布的,其統計指標、統計方法與現行固定資產投資統計是一致的。現在發布的民間固定資產投資的主要內容有規模、增速、比重情況,分地區情況、分行業情況,大體能夠反映民間固定資產投資的總體情況。

 

  國家統計局于2012年初印發了《關于民間固定資產投資定義和統計范圍的規定》,所以民間固定資產數據發布始于2012年,2012-2019年數據請您查閱《中國統計摘要-2020》。

 

  5 問:固定資產投資和固定資本形成兩個指標之間有何不同?

 

  答:固定資本形成是指支出法GDP核算中的固定資本形成總額,固定資產投資是指固定資產投資統計中的全社會固定資產投資額。

 

  兩者之間的主要差別可以概括為以下幾個方面:1.全社會固定資產投資額包括土地購置費、舊建筑物購置費和舊設備購置費;固定資本形成總額則不包括這些費用,隨著用地成本的增加,土地費用占投資的比重呈現逐步提高的趨勢。2.全社會固定資產投資額只包括計劃總投資500萬元以上項目的投資,不包括500萬元以下項目的投資,不包括固定資產的零星購置;固定資本形成總額既包括計劃總投資500萬元以上項目的投資,也包括500萬元以下項目的投資,還包括固定資產的零星購置。3.全社會固定資產投資額不包括商品房銷售增值、新產品試制增加的固定資產以及未經過正式立項的土地改良支出;固定資本形成總額包括這些價值。4.全社會固定資產投資額只包括有形固定資產的增加,固定資本形成總額既包括有形固定資產的增加,也包括礦藏勘探、計算機軟件等無形固定資產的增加。

 

  6 問:農村固定資產投資的統計范圍及內容是什么?

 

  答:農戶投資統計范圍包括農戶房屋建筑物、機械設備、器具工具等固定資產價值,統計標準為1000元以上,使用年限為2年及以上。

 

  7 問:跨地區建設的投資項目如何統計?

 

  答:對于跨地區的投資項目,原則上對于省級之間的跨省項目,由鐵路、電力、水利等主管部門負責統計,單獨列出;對于省以下的跨境項目,一般視占地、出資、直管等具體情況而定,以不重不漏為原則,由各省自行確定統計辦法,國家統計局未作統一規定。

 

  8 問:土地購置費的含義是什么?

 

  答:土地購置費指房地產開發企業通過各種方式取得土地使用權而支付的費用。土地購置費包括:1.通過劃撥方式取得的土地使用權所支付的土地補償費、附著物和青苗補償費、安置補償費及土地征收管理費等;2.通過“招、拍、掛”等出讓方式取得土地使用權所支付的出讓金。以劃撥方式取得土地所支付的資金在房地產項目竣工后計入新增固定資產,以出讓方式取得土地所有權所支付的出讓金不計入新增固定資產。土地購置費按實際發生額填報,分期付款的應分期計入。項目分期開發的,只計入與本期項目有關的土地購置費。前期支付的土地購置費,項目納入統計后計入。

 

  9問:房地產開發企業的定義是什么?

 

  答:根據《房地產開發統計報表制度》(http://www.yjmingquan.cn/tjsj/tjzd/gjtjzd/201909/t20190909_1696757.html)規定,納入統計范圍的房地產開發企業是有開發經營活動的全部房地產開發經營業法人單位,符合統計范圍的法人單位即可納入統計,不限于上市公司。統計原則是轄區內房地產開發經營法人單位按照在地原則進行統計,即按房地產開發企業法人單位實際經營地所在的縣級區域統計,同一家法人單位不存在重復統計。

 

  10 問:房屋竣工面積全國數據為何不等于各地區之和?

 

  答:全國數據應等于各省市數據與不分地區數據之和。“不分地區”投資是指國務院有關部門部委上報的跨地區項目投資,這些項目投資無法分解到地區。例如跨省鐵路項目、國務院南水北調項目等。

 

  11 問:為什么會出現房地產開發企業住宅銷售套數遠大于竣工套數?且自2005年起,商品住宅銷售面積一直大于商品住宅房屋竣工面積?

 

  答:房地產開發企業的銷售和竣工數據間沒有一一對應關系。自2005年起,國家統計局公布的銷售數據包括期房和現房,商品住宅銷售面積和套數既包括現房,也包括期房,而且期房占總銷售的比重較高,所以商品住宅銷售面積和套數會大于商品住宅竣工面積和套數。

 

  12 問:月度房地產開發投資項目中是否包括各地開建的保障性住宅?

 

  答:保障性住宅一般由房地產開發企業或者項目建設單位(如城市建設公司等)開發建設。其中由房地產企業開發的保障性住宅包括在房地產開發投資項目中,而由項目建設單位(非房地產開發企業)開發的保障性安居工程則不包括在房地產開發投資項目中。

 

  13 問:房地產統計指標中的新開工面積、施工面積、竣工面積是如何統計的?三者之間是否有數量或者核算關系?

 

  答:房地產施工、新開工、竣工面積三個指標,由房地產開發企業分項目填報。

 

  施工面積是報告期內施工的全部房屋建筑面積,包括本期新開工上期跨入本期繼續施工的房屋建筑面積、上期停緩建在本期恢復施工的房屋建筑面積、本期竣工的房屋建筑面積以及本期施工后又停緩建的房屋建筑面積。施工面積包含新開工面積和竣工面積。多層建筑應填各層建筑面積之和。

 

  新開工面積是報告期內新開工建設的房屋建筑面積。不包括上期開工跨入本期繼續施工的房屋建筑面積、以及上期停緩建在本期恢復施工的房屋建筑面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土刨槽(地基處理或打永久樁)的日期為準。

 

  竣工面積是報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工,達到住人和使用條件,經驗收鑒定合格或達到竣工驗收標準,可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。竣工面積以房屋單位工程(棟)為核算對象,在整棟房屋符合竣工條件后按其全部建筑面積一次性計算,而不是按各棟施工房屋中已完成的部分或層次分割計算。

 

  三個指標計算時期的口徑不同,不存在數量及核算關系。

 

  14 問:“待開發土地面積”指標解釋及計算方法各是什么?

 

  答:房地產統計中“待開發土地面積”是指經有關部門批準,通過各種方式獲得土地使用權,但尚未開工建設的土地面積。該指標屬于時點指標,體現的是待開發土地面積在報告期末這個時點上的總量水平,并不是每月累計。當土地開工建設后,就要從待開發土地面積中予以扣除。

 

  15 問:固定資產投資完成額:基礎設施建設投資為什么分成全口徑與不含電力兩種口徑?

 

  答:基礎設施投資全口徑包括公共設施,如電力、電信、自來水、管道煤氣、衛生設施、排污、固體廢棄物的收集與處理;公共工程,如大壩、灌溉及排水用的渠道工程;交通運輸設施,如公路、鐵路、港口、機場、水路。為了避免工業和基礎設施兩大領域間的數據重復,國家統計局發布的基礎設施數據中不包括電力、熱力、燃氣、水的生產和供應業。

 

  16 問:國家統計局公布按不變價計算的建筑業增加值的增長率嗎?最早是哪一年的?

 

  答:《中國統計年鑒》中國內生產總值指數表,其中分列了建筑業增加值不變價速度。目前,建筑業增加值及增長速度的時間序列最早是1978年。具體內容見《中國統計年鑒》“國民經濟核算”章節。

 

  17 問:建筑業企業的BTBOT項目如何計算建筑業總產值?

 

  答:建筑企業以BTBOT方式完成的建設項目,應當以簽訂的施工總承包合同額為依據,按照工程實際形象進度核算建筑業總產值。同時,企業的投資回報應作為其他經濟活動核算產值,統計到企業總產值中。

 

  例如:企業簽訂BT協議,協議額為20億(本金投入),其中13億簽訂了施工總承包合同,另外還有3億元的投資回報。企業在填報建筑業總產值時可以13億的施工承包合同作為建筑施工報建筑業總產值的參考依據。按工程實際形象進度如實填報。

 

  計算說明:20BT協議額中,13億施工總承包合同額要根據工程施工形象進度核算建筑業總產值。另外7億投資本金和3億回報金中只能將3億投資回報作為其他業務活動收入核算到企業總產值中。

 

  18 問:城鎮綜合改造的老舊小區,改造投入金額是否計算在房地產開發投資?

 

  答:按照現行制度規定,房地產開發投資指房地產開發法人單位統一開發的住宅、廠房、寫字樓、辦公樓等房屋建筑物,配套的服務設施,土地開發工程和土地購置的投資。關于老舊小區改造和舊住房綜合改造是否作為房地產開發投資統計問題,應從是否界定為新建房屋的開發投資為基礎加以區分。若拆除重建的老舊小區,且開發主體是房地產開發企業的,則納入房地產開發投資統計范疇;若僅僅是對老舊小區進行改造,其投入金額不計入房地產開發投資,但符合固定資產投資標準的,可納入固定資產投資統計范疇。

 

  19 問:“建筑業-住宅房屋竣工面積”和“房地產-住宅房屋竣工面積”兩個數據口徑相有什么差別?

 

  答:建筑業房屋建筑竣工面積是指具有總承包或專業承包資質的建筑業企業施工完成的房屋竣工面積,是從乙方(施工承建方)開展的統計。它既包括城鎮投資中房屋竣工面積,也包括農村投資中房屋竣工面積。

 

  房地產開發企業開發的房屋,由房地產開發企業統計(包括銷售部分和自建自用部分),按照房地產開發項目填報房屋面積數據,是從甲方(開發方)開展的統計。

 

  由于建造房屋不一定都通過房地產企業,但通過建筑業企業的情況比較普遍,因此建筑業企業完成的房屋竣工面積會更大一些。

 

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